Hoe onderhoud je kozijnen?

Hoe onderhoud je kozijnen?

Nieuwe wegen bij planmatig onderhoud zijn uitdagend maar niet zonder haken en ogen

 

Iedereen die een kantoorpand, bedrijfsgebouw of woning bezit, heeft ermee te maken: onderhoud aan veelal houten ramen, deuren en kozijnen. Maar wat zijn nu de uitdagingen voor de bedrijven die het uitvoeren? De inrichting van het onderhoudsproces, zeggen Bram Aaldering en Eric Woerts van Te Mebel Vastgoedonderhoud. Het Doetinchemse bedrijf schildert, timmert en verbouwt. 

Bij onderhoud aan houten kozijnen denken we doorgaans aan een dorpeltje vervangen, uitstukken van slechte stijldelen, een tweecomponenten hars aanbrengen en bovenal aan schilderwerk. Kortom: aan de techniek dus. Maar daar liggen niet de uitdagingen volgens Bram Aaldering en Eric Woerts, directeuren van het Doetinchemse onderhoudsbedrijf Te Mebel Vastgoedonderhoud: “Iedereen kan omgaan met Repair Care en is op de hoogte van de jongste technische ontwikkelingen. Daar zorgen de toeleveranciers wel voor.” 

Het bedrijf bestaat al sinds 1936. Tot ’97 ging er nog verf over de toonbank van een winkel in het centrum van Doetinchem. In 2001 nam Eric het bedrijf over van de familie Te Mebel. Hij verbreedde de activiteiten door een bouwkundige divisie toe te voegen aan het schildersbedrijf. Niet – zoals hij zelf zegt – door een schilder aan te nemen die ook een hamer kan hanteren, maar met vakmensen die een timmermansopleiding hebben afgerond. Ook in het middenkader zitten bouwkundigen. Hij was met deze combinatie een voorloper. Anno 2016 werkt het bedrijf met 20 medewerkers in vaste dienst, bouwt het bedrijf mee aan de ontwikkeling van mobiele huisvesting voor vluchtelingen en is het sowieso lastig om nog je boterham te verdienen met alleen schilderwerk. Anderhalf jaar geleden is Bram de directie komen versterken.

Onderscheidend
Op de techniek kan het gemiddelde onderhoudsbedrijf zich dus niet onderscheiden. Want die is bereikbaar voor iedereen. Waarop zijn er dan nog wel punten te scoren ten opzichte van de concurrent? Woerts: “Wij kunnen scoren als de grote opdrachtgevers – en dat zijn bij ons doorgaans woningcorporaties – ons ruimte laten om onze kennis en vaardigheden in te zetten. En dan bij voorkeur in de planfase van het project. De opdrachtgevers bepalen door hun uitvragen de mate van kwaliteit en het voordeel dat te behalen is door meer efficiëntie in het planmatig onderhoud te brengen. Een voorbeeld. Onlangs hebben we een project in de wacht gesleept. We waren samen met enkele onderhoudsbedrijven in combinatie met installatiebedrijven uitgenodigd een plan te maken op basis van de uitvraag: de woningen moeten na renovatie nul op de meter zijn, met een onderhoudsplan voor de aankomende 50 jaar. Dat kun je op vele manieren doen. Wij hebben het onderhoud over een termijn van 50 jaar in stelling gebracht door gebruik te maken van onderhoudsarme materialen met een lange levensduur. We hebben bijvoorbeeld de kozijnen en ramen te vervangen door kunststof kozijnen voorzien van triple glas. We hebben het werk gekregen. Onze kennis van het onderhoudsaspect en de ervaring met de omgang met bewoners heeft daarbij de doorslag gegeven.”

In beweging
De directeuren van Te Mebel nemen waar, dat met name woningcorporaties op zoek zijn naar marktpartijen die samen met hen op zoek gaan naar meer efficiëntie in het planmatig onderhoud. En ook, dat die zoektocht gepaard gaat met perikelen die te maken hebben met gewenning in de overgangsfase van het oude naar het nieuwe denken. Bezuiniging op de post onderhoud is een belangrijke drijfveer.  
Eén van die corporaties is Wonion in Ulft. Deze introduceerde de RGS-methode (resultaatgerichte samenwerking). De methode streeft naar efficiëntie en effectiviteit door duurzame en optimale inzet van de onderhoudsbedrijven in de keten. De deelnemende bedrijven, waarvan Te Mebel er één is, moeten wel de bezuinigingsdoelstelling onderschrijven. In ruil daarvoor krijgen ze de garantie van 20 jaar werk, tenminste als men zijn werk naar behoren blijft doen. Aaldering: WWe zijn daarvoor geselecteerd en hebben ja gezegd, omdat we die uitdaging wel aandurven. De corporatie heeft een intentieverklaring afgegeven, waarin ze beloven dat ze de komende twintig jaar met ons verder willen. Wij vinden dat geen echte garantie en hadden liever een contract gezien. Want als we nu een extra inspanning leveren – lees: meer kosten maken – wil dat niet zeggen dat we daar op termijn ook de vruchten van kunnen plukken. Een contract zou een wat steviger basis leggen onder de RGS-methode. Het risico wordt er voor Wonion niet groter door. Als wij een wanprestatie zouden leveren, kan de corporatie het contract immers altijd nog eenzijdig ontbinden. Verder is de aansprakelijkheid nog een puntje.” 

Besparen op onderhoud
Te Mebel heeft inmiddels kennisgemaakt met vele varianten van de nieuwe wijze van samenwerken, waarin vertrouwen een belangrijke factor is. De inspecties worden doorgaans uitgevoerd door de mensen van Te Mebel zelf. Hoe worden ze uitgevoerd en hoe leiden ze tot bezuinigingen? Woerts: “Een inspectie houdt in, dat je de staat waarin het hout verkeert, beoordeelt door een visuele controle, een hechtingsproef, vochtmeting en meting van de omtrekspeling, en nog enkele zaken. Althans zo staat het in de betreffende NEN-norm. Bij een dergelijke toetsing is vaak het slechtste kozijn bepalend in de afweging of schilderwerk noodzakelijk is. Je pakt dan rigoureus alles aan; ook de delen die nog best door de beugel kunnen. En zo kom je aan een onderhoudscyclus voor al het buitenschilderwerk van 6 jaren. Op zich niks mis mee en er zijn nog steeds opdrachtgevers die dat willen. Maar opdrachtgevers die willen bezuinigen, verlangen van ons dat we selectief onderhoud plegen. Dat wil zeggen: we stellen de slechte bouwdelen niet meer als uitgangspunt, maar gaan uit van de algemene toestand van het project. Je zult hierbij duidelijke afspraken moeten maken tussen opdrachtgever, opdrachtnemer en bewoner om de visie en het onderhoudsplan voor een bepaald project helder in het vizier te krijgen.. Je rekt de onderhoudsinterval op en daarin schuilt de bezuiniging voor de opdrachtgever. Idealiter bespaar je dus op onderhoudskosten en niet op onderhoud.”

Haken en ogen
Er zitten wel wat haken en ogen aan dat model van resultaatgerichte samenwerking, zeggen de beide heren. Aaldering: “Grootste valkuil van het resultaatgerichte onderhoudsmodel is een doorgeschoten segmentering. Je kunt de onderhoudsbehoefte per kozijn gaan beoordelen of zelfs per kozijnonderdeel, maar dat leidt tot een omslachtige vastleggingsprocedure die gepaard gaat met een ontoelaatbare administratieve lastendruk. Je ziet op den duur door de bomen het bos niet meer: wat heb je wel gedaan en wat niet? Bovendien is het niet aan de huurders uit te leggen als je elk jaar of eens in de 2 jaar komt schilderen. Daarom hanteren we de stelregel: uitpandig onderhoud voeren we uit per gevel van een wooneenheid.”

"Bovendien is het niet aan de huurders uit te leggen als je elk jaar of eens in de 2 jaar komt schilderen"

Woerts: “Verder is het van belang de afspraken goed vast te leggen. Zeker als je de norm loslaat en een zekere mate van degradatie aanvaardt. Dat kan esthetische degradatie zijn, maar ook technische. Je kunt bijvoorbeeld bezuinigen door de vervanging van de trespa-puivulling met 20 jaren uit te stellen. Nu is het zo, dat je de trespa-plaat na 20 jaar een keer schildert en na 40 jaar vervangt. Maar de plaat kan gemakkelijk 60 jaar mee. ’t Ziet er dan misschien niet meer zo mooi uit, maar daar valt mee te leven. Bij technische degradatie moet je denken aan een gezamenlijke afspraak, waarbij je bijvoorbeeld accepteert dat 10 procent van de buitendeuren enigszins mag klemmen. Dat wil zeggen dat wij pas in actie komen als die 10-procentnorm overschreden wordt. Als je dat niet goed vastlegt en onvoldoende communiceert met alle betrokkenen, krijg je onherroepelijk een garantieclaim als er eens een deurtje klemt.” Verder kun je je volgens de ondernemers uit Doetinchem ook afvragen of het in alle gevallen zinvol is een neuslat aan te brengen. Woerts: “De kostprijs van een neuslat is door de bank genomen 5 keer zo hoog als een dorpel zonder neuslat. Voor die meerprijs kun je het dorpeltje 6 keer bijschilderen. En dan ben je 30 jaar verder. Dat zijn toch interessante afwegingen.”

Tekst Arie Grevers   Beeld  Te Mebel Vastgoedonderhoud

 

Hier uw advertentie?
Bel +31 (0)73 503 35 44.

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief